In België staan veel leegstaande gebouwen. De vraag rijst hoe we deze gebouwen een invulling kunnen geven. Business AM vroeg het aan Wouter Ommeslag, COO Real Estate bij Mosaic World. Dat bedrijf houdt zich bezig met een tijdelijke invulling van die gebouwen.
De essentie: In Brussel alleen al staat 1 miljoen vierkante meter aan leegstaande gebouwen. De procedure om een permanente invulling te vinden, duurt lang. Daarom biedt een tijdelijk gebruik een oplossing. In Frankrijk en Nederland grijpen ze dit al aan. Ommeslag hoopt ook de Belgische politiek mee te krijgen.
“Wij gaan kijken met de gebouweigenaar wat er mogelijk is voor een tijdelijke periode. Tijdelijk is al twee jaar tot vijf jaar, maar er zit ook soms tien jaar tussen leegstand van het gebouw en de voltooiing van een vergunning of ontwikkelingsplannen. In die tussentijd geven we een nuttige invulling aan het vastgoed.”
“In Frankrijk hebben ze een specifieke wet die toestaat om kantoorgebouwen tijdelijk te gebruiken. Er zijn een heel aantal doelgroepen die daarmee geholpen kunnen worden. Denk aan jonge starters, studenten, mensen die dringend de woning nodig hebben omwille van een echtscheiding. In Nederland wordt daar een deel van de vluchtelingenproblematiek mee opgevangen.”
“De oproep aan de Belgische politiek is om dat hier ook mogelijk te maken omdat het een oplossing biedt aan een zeer acute vraag. Het is echt een win-win-situatie: de gebruikers hebben snel een woning aan een interessant tarief. Maar ook aan de kant van de eigenaar, want hun gebouw staat niet leeg, het behoudt zijn waarde, het wordt onderhouden, er is geen risico op kraak”, besluit Ommeslag.
Louer temporairement une chambre avec accès commun aux commodités pour un loyer mensuel de maximum 250 euros ? C’est possible ! Le concept développé par Monoma a déjà fait ses preuves en France et aux Pays-Bas et la société entend bien l’exporter en Belgique.
En avril dernier, Monoma débarquait sur le marché belge avec pour mission d’apporter une solution en matière de logement dans notre pays où, comme ailleurs en Europe, l’offre locative est au plus bas et pèse lourdement sur les portefeuilles. “Notre objectif est de résoudre un double problème, à savoir le vide locatif qui engendre pas mal de problèmes et la pénurie d’espaces abordables, tant pour vivre que pour travailler. Et cela en proposant aux propriétaires une reconversion temporaire de leurs biens momentanément vacants”, explique Mathias Germeau, directeur commercial de Monoma Belgique.
Un vivier d’un million de m2
Le manque de logements temporaires est particulièrement criant à Bruxelles, alors que près de 1 million de mètres carrés de bureaux sont vides. Monoma y voit un vivier intéressant qu’il est dommage de ne pas exploiter, tant il permettrait de régler de nombreux problèmes, notamment en matière d’accueil des réfugiés. Mais pas que… La demande pour ce type de logements provisoires est énorme, “preuve en est avec les projets développés en France et aux Pays-Bas où le taux d’occupation est de 95%”, indique Wouter Ommeslag, COO de Mosaic World, le groupe néerlandais qui chapeaute Monoma Belgique.
Les montants demandés sont de l’ordre de 200 à 250 euros, soit deux à trois moindres que les tarifs en vigueur sur le marché résidentiel.
Et le public est large : qu’il s’agisse de jeunes diplômés qui cherchent du travail et ne savent pas encore dans quelle ville ils vont s’installer, de jeunes couples, de célibataires qui doivent vivre avec un budget limité, de personnes qui viennent de se séparer ou d’artistes qui ont besoin d’un studio ou d’un atelier rapidement. Il faut dire que les montants demandés sont attractifs. “Ils sont de l’ordre de 200 à 250 euros, soit deux à trois moindres que les tarifs en vigueur sur le marché résidentiel”, poursuit Mathias Germeau. “Toutefois, nous ne louons pas à des familles avec enfants, car elles ont besoin de stabilité. Nous proposons des contrats d’occupation temporaire, donc précaires, et le délai de préavis est particulièrement court, à savoir 4 semaines “, précise Wouter Ommeslag.
Monoma vise des bâtiments privés ou publics de grande taille.
Si Monoma Belgique gère actuellement quelques petits projets en Flandre, à savoir le domaine de Bellenhof ou encore quelques maisons à Zele et Brasschaat, la société vise pour son développement belge des bâtiments privés ou publics de plus grande taille, tels des immeubles de bureaux, des hôtels, des hôpitaux ou des maisons de repos. “Idéalement, nous recherchons des bâtiments qui sont encore en ordre, souligne Wouter Ommeslag. Il y a toujours des travaux à réaliser de toute façon : il faut vérifier la détection d’incendie, l’installation électrique, assurer la sécurité des utilisateurs, etc. Si de gros investissements sont nécessaires, nous devons nous assurer de pouvoir bénéficier d’une période de 4 à 6 ans pour gérer le bâtiment. Il est impossible, financièrement, de faire gros investissements en sachant qu’il faut libérer le bâtiment endéans les deux ans par exemple.”
Un cadre légal inexistant en Belgique
Mais la mission de Monoma Belgique sera longue et laborieuse, car aucun cadre légal n’existe en la matière dans notre pays. “Pour modifier l’affectation d’un bâtiment, il faut un permis, cela prend du temps, fait remarquer Mathias Germeau. Par ailleurs, si un promoteur nous confie son immeuble de bureaux pour du logement temporaire, une fois la réaffectation obtenue, il n’y a plus moyen d’en changer.” Compliqué certes, mais le groupe néerlandais Mosaic World, aujourd’hui actif dans neuf pays européens via cinq marques marques (B-right, Monoma, NewNewNew, Plaza et Watchtower Solutions), a de l’expérience en la matière. En près de 30 ans d’existence, il a géré au total plus de 100.000 espaces dans plus de 10.000 projets communautaires.
Mosaic World est parvenu à faire bouger les lignes chez nos voisins. “Cela a pris des années avant que nous parvenions à un cadre légal fort, reconnaît le COO. Mais désormais aux Pays-Bas et en France, grâce à la leegstandwet et la loi Elan, les cadres juridiques permettent sous certaines conditions de déroger temporairement aux lois d’urbanisme et en particulier à la reconversion des bâtiments. Ces expériences nous donnent confiance et nous sommes persuadés qu’elles vont inspirer les politiques en Belgique aussi.”
D’où l’appel de Monoma aux Régions qui sont compétentes en matière d’urbanisme, afin de permettre ce changement temporaire rapide d’affectation chez nous. “Ce serait un pas énorme, mais aussi parfaitement réaliste et réalisable, pour en finir avec des situations humainement dégradantes comme celle que connaissent les réfugiés qui squattent le bâtiment de la rue des Palais à Schaerbeek, et pour s’attaquer à la crise du logement, qui dure depuis des années”, conclut Mathias Germeau.
Des loyers de 200 à 300 euros par mois : comment l’occupation temporaire de logements bénéficie aux propriétaires et aux locataires
Libre Immo | Le dossier. Et si on participait à résorber la pénurie de logements en occupant temporairement les bureaux vides avec l’accord de leurspropriétaires? Le cadre légal est inexistant en Belgique, mais des pays voisins montrent l’exemple.
Plus d’un million de mètres carrés de bureaux sont inoccupés rien qu’à Bruxelles. Dans le résidentiel, il en serait de même de 15 000 à 30 000 logements. “En proposant d’occuper temporairement ces biens, nous cherchons à résoudre deux problèmes : le vide locatif et la pénurie d’espaces abordables, tant pour travailler que pour vivre”, explique Mathias Germeau, directeur commercial de Monoma Belgique. L’entreprise, filiale du groupe néerlandais Mosaic World, s’est lancée sur le marché belge il y a six mois et a repris certains des projets d’une autre société active sur ce segment, Camelot, dont les activités ont cessé. “Mais avec une autre approche. Monomavise des projets de plus grande taille“, précise-t-il.
Les biens ciblés par l’entreprise peuvent être vides pour différentes raisons : attente d’un permis, succession, donation… “Les projets, quels qu’ils soient, peuvent prendre du temps“, constate Véronique Gérard, directrice adjointe de la Fédération bruxelloise unie pour le logement (FéBUL), qui pratique de l’occupation temporaire à finalité sociale, c’est-à-dire : pour un public précarisé. Elle cite notamment l’exemple de la rue du Progrès à Schaerbeek. “Près de la moitié de la rue, du côté du chemin de fer, a été rachetée par Infrabel pour l’élargissement des voies.
Les baux ont été transformés en conventions d’occupation temporaire pour leur permettre d’être rapidement rompues dès que les travaux débuteraient. Cela fait onze ans que ça dure…“
Accord du propriétaire
Pas question de squat, ici, mais bien d’occupation temporaire. La grande différence ? Cela se fait avec l’accord du propriétaire. “Notre souci est de chercher les meilleures solutions pour les propriétaires afin d’éviter que le bien ne se dégrade; qu’on y commette des vols; qu’il soit squatté, tagué, etc., souligne Mathias Germeau. C’est aussi un plus pour les voisins, les communes…“
Monoma s’occupe de la gestion du bien, de la recherche des locataires, etc., mais aussi de rendre les biens habitables, entre autres en transformant ceux qui ne sont pas affectés à du logement (installation de douches, d’une cuisine…). “Suivant les situations, c’est soit le propriétaire, soit nous qui nous chargeons d’investir dans ces transformations. Nous nous rémunérons sur les loyers“, précise Mathias Germeau. Ces loyers sont inférieurs à ceux qui seraient demandés pour des logements équivalents pourvus de baux classiques, puisqu’il s’agit de logements temporaires. De quoi répondre également à une demande pour des logements plus accessibles. En Belgique, les loyers collectés par Monoma sont compris entre 200 et 300
euros par mois. “En France, le loyer peut atteindre maximum 200 euros par mois. Aux Pays-Bas, il n’y a pas de montant déterminé mais, en règle générale, il ne dépasse pas un tiers du loyer pour un bien équivalent”, détaille Wouter Ommeslag, COO de Mosaic World.
Cadre légal inexistant
Si l’idée est pertinente, le problème réside dans le fait qu’il n’y a pas de cadre légal en Belgique. Dans aucune des trois Régions, plus précisément, puisque ce sont elles qui sont compétentes en matière de logement et d’urbanisme.
Deux situations peuvent se présenter. Dans le premier cas, le bâtiment vide est un immeuble de bureaux, un site industriel, une école… “Ce type de bâtiments ne convient pas pour l’instant à du logement temporaire car il faut prévoir une réaffectation en logement, une procédure qui prend du temps. Et du temps, on n’en a pas“, prévient Mathias Germeau. Dans le second cas, le bâtiment vide est déjà affecté à du logement. Même si la législation ne le prévoit pas, il est possible de l’occuper pour une courte durée moyennant une convention d’occupation temporaire.
“Cependant, le problème des mètres carrés vides est surtout criant pour les immeubles de bureaux souligne Wouter Ommeslag. De plus, si le principe d’une convention d’occupation à titre précaire ou temporaire existe, cette notion n’est pas définie légalement et repose actuellement sur la jurisprudence. Elle dépend donc de l’opinion individuelle des juges, ce qui n’offre aucune certitude. On pourrait imaginer qu’un juge requalifie la convention en bail classique, empêchant ainsi le propriétaire du bâtiment accueillant du logement temporaire de pouvoir disposer de son bien rapidement, une fois le permis attendu obtenu, par exemple.”
En Région bruxelloise, en 2014, a été introduite dans le code du logement la mission pour les sociétés de logement social de faire de l’occupation temporaire, à destination de tout public. “Dans ce cadre, une convention type a été rédigée par la SLRB, la Société du logement de la Région bruxelloise“, souligne Véronique Gérard. “Mais il n’y a pas de loi qui dit ce qu’elle doit inclure. Il s’agit, en fait, de contrats innommés.“
Des exemples en France et aux Pays-Bas
Pour les dirigeants de Monoma, les Régions devraient s’inspirer de ce qui se fait en France (Loi Elan) et aux Pays-Bas. En France, par exemple, il est possible de prévoir des logements temporaires dans des bureaux. De même, il existe des contrats à court terme pour les
immeubles résidentiels. Si on respecte certains critères, il n’est pas nécessaire de demander un permis, une autorisation du préfet suffit. “Et cela va très vite, avertit Wouter Ommeslag. Aux Pays-Bas, c’est encore plus simple. Il suffit d’informer la ville où se situe le bien. Elle peut contester le projet, bien sûr, mais dans 99 % des cas, elle ne le fait pas.” Présente dans neuf pays, Monoma travaille d’ailleurs souvent avec les villes et les communes. “Nous gérons depuis dix ans un bien de 55 000 m², propriété de la ville d’Amsterdam, en attendant que la ville décide de ce qu’elle va en faire. Nous y avons créé des espaces de travail et des logements.“
Le concept de logement temporaire mis en place par Monoma offre aussi une solution pour les sans-abris ou les sans-papiers. À Amersfoort, aux Pays-Bas, la société gère pour six ans un bien communal où ont été créés des espaces d’accueil pour des jeunes entre 22 et 27 ans, des réfugiés et des sans-abri. “Pour ces deux derniers publics, c’est la commune qui paie la note.
Aux Pays-Bas, actuellement, nous offrons des espaces pour plus de 2 000 réfugiés. Les communes sont demandeuses des solutions que nous proposons car le gouvernement leur impose de prévoir un certain nombre de places pour les réfugiés. En Belgique aussi, de nombreuses communes disposent de biens vides…“, remarque Wouter Ommeslag, dont l’entreprise n’a pour l’instant en portefeuille en Belgique que les biens repris à Camelot. Soit quelques maisons appartenant aux communes de Zele et Brasschaat, au Port d’Anvers, ainsi que le domaine Bellenhof à Brasschaat.
Vers un nouveau cadre légal ?
Pour faire bouger les choses chez nous, Mathias Germeau a déjà rencontré des membres du cabinet du ministre du Logement flamand Matthias Diependaele. “Je leur ai envoyé les textes des cadres légaux français et néerlandais. Je n’ai pas encore eu de réponse mais j’ai relevé un certain intérêt de leur part. La demande pour ce type de logements est importante. Nous avons bon espoir que le cadre légal se mette en place.” Du côté wallon, la définition d’un cadre légal dépend du “nombre de bâtiments susceptibles ou non d’être dédiés à du logement temporaire“, répond-on au cabinet du ministre du Logement, Christophe Collignon, précisant qu’il est surtout impératif “de régler les questions de salubrité et de sécurité“.
IN NEDERLAND ZIJN ER TALLOZE VOORBEELDEN VAN LEEGSTAANDE PANDEN DIE WORDEN OMGETOVERD IN TIJDELIJKE WOONBLOKKEN.
JOHAN VAN GEYTE
Zowat twee jaar nadat hij in Antwerpen en Leuven nog met pek en veren werd overladen voor het verhuren van slecht uitgeruste, tijdelijke verblijfspanden wil Camelot, de Nederlandse beheerder van leegstaande pan- den, zich in België opnieuw op de kaart zetten. Dat gebeurt onder de nieuwe naam Monoma en met een nieuw management. Want de behoefte blijft bestaan.
Lege hotels, lege kloosters, lege schoolgebouwen, lege kantoorcomplexen,… “Het duurt vaak jaren vooraleer er met een herontwikkeling van die gebouwen gestart kan worden. Intussen staan deze panden te verkom- meren of lokken ze vandalen of krakers. Dan is het toch veel beter dan we er een tijdelijke nuttige invulling aan geven? Er zijn veel mensen op zoek naar een goedkope woon- of werkplek”, zegt Mathias Germeau van Monoma, onderdeel van het Nederlandse Mosaic World — het voormalige Camelot — dat de tijdelijke be- hoefte aan woon- en werkruimtes wil invullen.
Germeau: “We kijken naar panden die nog minstens zes maanden leegstaan. Daar kunnen we tijdelijke dou- ches en tijdelijke keukens in plaatsen. Vervolgens kunnen we ze aanbieden aan kandidaat-gebruikers. Dat gebeurt tegen een prijs die gemiddeld een derde van een vergelijkbare huurprijs is.”
Monoma — afkorting van Modern Nomads — mikt in de eerste plaats op jongeren die een tijdelijke werkplek willen. De standaard opzegtermijn voor de gebruikers is vier weken, al kan het ook anders zijn.
Moeilijkewetgeving
“In Nederland en Frankrijk is dit soort leegstandsbeheer al goed ingeburgerd, omdat er een aangepaste wet- geving is”, zegt operationeel directeur Wouter Ommeslag van moederbedrijf Mosaic World. “In België moe- ten we ons beroepen op een overeenkomst van precair gebruik of een bezetting ter bede, maar daarbij kun- nen we geen bestemmingswijziging doen. Een kantoorcomplex kunnen we hier bijvoorbeeld niet tijdelijk in- richten als een woonblok.”
Monoma zegt te mikken op complexen met meerdere eenheden en niet op losstaande woningen. “We willen een gemeenschapsgevoel tussen de gebruikers”, vervolgt Germeau. “En het biedt schaalvoordelen bij de in- stallatie van tijdelijke douches en keukens.”
Voor Monoma moet het een nieuwe start zijn in ons land. Enkele jaren geleden beheerde het reeds enkele leegstaande complexen in Antwerpen en Leuven, maar de kwaliteit van de ruimtes die werden aangeboden bleek ondermaats. “Er zijn toen inderdaad een aantal zaken fout gelopen. Maar de mensen die erbij betrok- ken waren, zijn intussen opgestapt of ontslagen”, besluit Ommeslag. (JVG)
Het Nederlandse Monoma bemiddelt voor de bewoning of de herbestemming van panden die tijdelijk leegstaan. Het is nu ook actief in België. Maar de Belgische wet is minder soepel dan in Nederland en Frankrijk om leegstand tegen te gaan.
“In Brussel staat 1 miljoen vierkante meter kantoren leeg”, stelt Mathias Germeau, de commercieel directeur voor België van de Nederlandse vastgoedbemiddelaar Monoma. “Dat leidt lokaal tot stadskankers, vandalisme en onveiligheid. Wij willen die ruimte ter beschikking te stellen, bijvoorbeeld voor tijdelijke huisvesting. Op onze thuisbasis in Nederland dragen we ons steentje bij aan de vluchtelingenproblematiek, door asielzoekers op te vangen in voormalige kantoorprojecten die we tijdelijk hebben omgebouwd tot appartementen. Dat kunnen we ook in België. Alleen laat de wet ons niet toe om kantoor-, hotel- of zorgruimte tijdelijk als woningen te herbestemmen.”
“In Brussel staat 1 miljoen vierkante meter kantoren leeg”, stelt Mathias Germeau, de commercieel directeur voor België van de Nederlandse vastgoedbemiddelaar Monoma. “Dat leidt lokaal tot stadskankers, vandalisme en onveiligheid. Wij willen die ruimte ter beschikking te stellen, bijvoorbeeld voor tijdelijke huisvesting. Op onze thuisbasis in Nederland dragen we ons steentje bij aan de vluchtelingenproblematiek, door asielzoekers op te vangen in voormalige kantoorprojecten die we tijdelijk hebben omgebouwd tot appartementen. Dat kunnen we ook in België. Alleen laat de wet ons niet toe om kantoor-, hotel- of zorgruimte tijdelijk als woningen te herbestemmen.
“Modern Nomad Living is een onderdeel van Mosaic World, een Nederlandse vastgoedgroep die zich sinds 1993 specialiseert in tijdelijke woon-, werk- en soms winkelruimtes. De groep draait een omzet van 4 miljoen euro en stelt vandaag meer dan 100.000 ruimtes te beschikking in 10.000 projecten. Monoma beheert ruim 1 miljoen vierkante meter vastgoed in Nederland, Frankrijk, Duitsland, Finland en Ierland. Sinds dit jaar is het ook actief in België, zij het op een beperkte schaal, zoals met een leegstaand hotel in Zele en een verlaten kasteel in Brasschaat. Monoma volgt daarmee zijn Nederlandse sectorgenoot Prevenda, die al langer in ons land actief is.In zijn portfolio telt Monoma kantoren, hotels, woon-zorgcentra, ziekenhuizen en internaten. Die zullen worden gerenoveerd of gesloopt, maar wachten op een definitieve projectbeslissing, vergunning of financiering. Om leegstand te vermijden stellen eigenaars dat vastgoed ter beschikking van Monoma. In een eerste fase zorgt het bedrijf voor de veiligheid en het doet de nodige werken om er ook woningen, kantoor- of opslagruimte te kunnen voorzien, zoals bescheiden appartementjes of ateliers. De gebruikers betalen een vergoeding van 150 tot 300 euro. Dat bedrag gaat meestal integraal naar Monoma. De eigenaar is echter gerustgesteld, omdat zijn pand veilig wordt bewaard en niet verkommert (ook omdat het verwarmd wordt). Bovendien vermijdt hij een leegstandsbelasting.Enkele voorbeelden. In de regio-Parijs huisvest Monoma in een voormalige kantoorblok twintig pandjes tegen 200 tot 250 euro. Dat is een vijfde van de normale prijs.
In Amersfoort heeft de gemeente voor een van haar eigen te herbestemmen kantoorgebouwen een contract met Monoma gesloten. Dat stelt voor een periode van zes jaar 120 panden ter beschikking voor startende bedrijven, vluchtelingen en daklozen. In heel Nederland heeft het 150 panden, waarin onder meer 2.000 Oekraïense vluchtelingen huizen. Het heeft een lijst van 200 kunstenaars die een atelier zoeken. Ook stichtingen, verenigingen en caritatieve organisaties vinden een locatie via Monoma.Momenteel praat Monoma met het Brussels Gewest over de omvorming van een kantoorgebouw van een hoofdstedelijke vastgoedontwikkelaar tot woonruimte. Die zou niet vallen onder de huurwet, met zijn vaste huur- en opzeggingstermijnen. Wel wordt de ruimte ter beschikking gesteld aan “gebruikers” (geen huurders dus) onder de formule van de “bezetting ter bede”. Daarbij verleent een partij het recht aan een andere om tegen een vergoeding een onroerend goed tijdelijk te gebruiken. “De invulling van die constructie verschilt van vredegerecht tot vredegerecht, maar laat ons contractueel toch toe in België actief te zijn”, aldus Germeau.
Juridisch wringt echter een ander schoentje. De regels van de ruimtelijke ordening staan niet toe dat een pand dat leegstaat tijdelijk wordt gebruikt als woning, als die ruimte een andere bestemming heeft. “Een hotel móét worden gebruikt als hotel en een woon-zorgcentrum mag alleen worden bewoond door hulpbehoevende personen”, schetst Germeau. “Gewone bewoning is hier verboden. Pas na een vrij lang herbestemmingstraject kan dat wel, maar daar heeft de eigenaar vaak de tijd niet voor.”In Nederland en Frankrijk wordt die materie sinds 2018 geregeld door de Leegstandwet en de loi Elan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique). Monoma voert gesprekken met de Vlaamse regering om te bekijken of de regels van de ruimtelijke ordening kunnen worden aangepast om tijdelijke woonruimte te creëren. “Elke leegstaande vierkante meter is een verloren vierkante meter”, betoogt Wouter Ommeslag, de operationeel directeur van Mosaic World. “Ruimte is een schaars goed. Wij kunnen het aanbod opdrijven en de behoefte aan huisvesting helpen lenigen. Wij kunnen reëel bijdragen aan de problematiek van hulpbehoevenden, daklozen of asielzoekers, die een dak onder hun hoofd vragen. Maar dan moet de wet veranderen.” H.B.
Monoma veut reconvertir temporairement des espaces vides pour procurer des logements et/ou des espaces de travail à prix réduits, afin de répondre à une forte demande.
PAOLO LEONARDI
Que faire des espaces vacants, que ce soit des immeubles de bureaux, des commerces ou des logements ? Monoma a sa petite idée. Modern Nomad Living est un nouvel acteur immobilier qui fait partie de Mosaic World, groupe qui a été fondé sous le nom de Camelot aux Pays-Bas en 1993 et qui propose, à travers quatre marques, diverses solutions de logement et de travail temporaires. En près de 30 ans, elle est devenue une entreprise de 250 employés répartis entre 13 bureaux dans neuf pays. Au total, elle a géré plus de 100.000 espaces dans plus de 10.000 projets communautaires.
Rien qu’en espaces de bureaux, Bruxelles dispose d’un patrimoine d’un million de mètres carrés vacants. Monoma, qui est déjà implantée en Espagne, en France, en Allemagne, au Danemark, en Finlande, en Irlande et, bien sûr, aux Pays-Bas, annonce officiellement son installation en Belgique. L’entreprise veut pouvoir procurer des logements ou des espaces de travail dans des bâtiments vides à des prix abordables.
« Il y a une forte demande pour des espaces de ce genre », expliquent de concert Wouter Ommeslag et Mathias Germeau, respectivement directeur des opérations chez Mosaic World et directeur commercial Belgique chez Monoma. « Moyennant quelques investissements légers, nous reconvertissons temporairement des bâtiments comme des bureaux, des hôtels, des hôpitaux, des gares, des maisons de repos. Nous veillons à être aux normes en matière de sécurité incendie, de gaz, d’électricité ou encore de plan d’évacuation. Tout est passé au crible chaque mois par des inspecteurs spécialisés. »
L’exempled’Amersfoort
Si, dans d’autres pays, la législation en place permet ce genre de reconversions temporaires, ce n’est pas (encore) le cas en Belgique. « Nous lançons un appel aux différents gouvernements du pays pour qu’ils instaurent un cadre légal, avec des droits et des obligations clairs, pour que notre action soit facilitée », explique Mathias Germeau. « Nous avons par exemple une liste de 200 artistes qui nous demandent des espaces pour travailler. Nous venons tout juste d’entamer des contacts avec des communes bruxelloises, mais il faudra du temps pour aboutir à quelque chose de concret. Nous voulons rester optimistes. Il faut bien commencer quelque part… »
Aux Pays-Bas, Monoma génère un chiffre d’affaires de plus de 4 millions d’euros (2021) et loge plus de 2.000 réfugiés ukrainiens, 600 locataires et possède environ 150 espaces de travail où l’on peut venir travailler à plusieurs. « A Amersfoort, nous gérons par exemple un bâtiment de bureaux de 4.000 m2 que nous avons transformé en 120 logements. La durée de notre gestion s’étale sur six ans. Nous y abritons 129 habitants, 69 jeunes “starters”, 40 réfugiés et 20 sans-abri. Une inauguration a été organisée pour présenter tout le monde, et ça fonctionne très bien. Nos clients sont souvent des jeunes qui sortent de leurs études et qui n’ont pas beaucoup d’argent, mais nous avons aussi des divorcés, des célibataires ou des gens vic- times d’un incendie qui ont un besoin urgent de se loger. »
A Amersfoort, dans un bâtiment de bureaux inoccupé, Monoma abrite 129 personnes de manière temporaire.
Chez Monoma, on insiste sur le bénéfice que peuvent tirer d’occupations temporaires les propriétaires de bâtiments vides. « Nous leur payons une redevance qui oscille entre 150 et 300 euros par mois et leur bâtiment est occupé, chauffé et entretenu en attendant qu’ils trouvent un acheteur ou qu’ils obtiennent leur permis pour être rénovés », expose Mathias Germeau. « Dans une commune proche d’Helsinki, nous logeons ainsi 101 personnes, dont plu- sieurs travailleurs estoniens, dans un bâtiment qui ne sera rénové que dans dix ans… La durée de nos contrats avec nos clients varie entre 6 et 18 mois, mais cela change fortement en fonction des pays. »
Monoma, dont le siège social se situe à Eindhoven, croise donc les doigts pour pouvoir s’implanter et s’étendre en Belgique. « Il existe une jurisprudence en Belgique, mais elle est insuffisante », concluent nos deux représentants.
« Des contacts discrets ont été pris avec le gouvernement flamand, mais même s’il y a clairement de l’intérêt pour notre démarche, les choses ne bougent pas encore vraiment. Nous invitons les politiciens à venir voir comment fonctionne notre modèle aux Pays-Bas, où nous logeons quand même plus d’un millier de personnes. Il doit y avoir une place pour nous en Belgique, car, on le répète, la demande de logements ou d’espaces de travail bon marché explose… »
Robert Siep start in juli als nieuwe cfo van Mosaic World. Hij is de opvolger van Peter Habraken, die na dertien jaar aan een nieuw avontuur buiten Mosaic World begint.
Siep bekleedde deze rol eerder ook bij Modern Dental Europe, Sentia Group en Meatless Farm en brengt dus een brede ervaring als CFO met zich mee. Bij Mosaic World gaat hij onder meer het team helpen met de voorbereidingen op de eerder aangekondigde plannen voor een mogelijke beursgang in 2023.
Jolijn van den Hengel en Wouter Ommeslag
Ook Jolijn van den Hengel en Wouter Ommeslag zijn toegetreden tot het directieteam van Mosaic World. Chief Operations Officer Ommeslag bekleedde voorheen diverse managementfuncties bij Facilicom Group Belgium. Bij Mosaic World krijgt hij de opdracht om een uniforme operatie te implementeren bij alle Europese activiteiten, volgens ISO 9001 vastgestelde standaarden. Van den Hengel is vanuit de organisatie doorgegroeid naar de rol van Chief Commercial Officer. In deze functie is ze nu verantwoordelijk voor alle commerciële activiteiten van Mosaic World.
Nieuwe strategie
Met deze drie benoemingen rondt Mosaic World haar strategische herijking af. Begin dit jaar lanceerde ceo Patricia Ghering de nieuwe strategie van het bedrijf en de vijf merken die gezamenlijk een totaaloplossing bieden voor het creëren van nieuwe (sociale huur-) woningen, gebiedsontwikkeling en het onderhoud hiervan. Het directieteam van Mosaic World bestaat nu uit Patricia Ghering, Robert Siep, Wouter Ommeslag, Jolijn van den Hengel, B-Right Urban Living-directeur Olaf Terpstra en Michiel Swank, directeur Watchtower Security Solutions.
Steeds meer bedrijven besteden hun facility management uit en dat is veel meer dan een synoniem voor poetsen en stofzuigen. Waarom is het een goed idee om daar experts voor in te schakelen? Welke diensten bieden ze aan? En wat zijn de tendensen in de sector?
“Alle diensten die zorgen dat een organisatie kan doen wat ze doet.” Zo definieert Wouter Ommeslag, directeur van Facilicom, facility management. “Dat omvat alles van verlichting over verwarming, schoonmaak, beveiliging en sanitair tot en met de catering en het water geven aan de planten”, zegt hij. “Binnen facility management heb je twee grote stromingen: soft en hard. Soft is alles wat met mensen te maken heeft: schoonmaak, de kantine, het onthaal. Hard heeft te maken met techniek en bakstenen: de verwarming en airco, de verlichting en de ventilatie. Daartussenin zitten dan een paar overlappende zaken, zoals bewaking of groenonderhoud.”
Vroeger waren soft en hard facility management twee strikt gescheiden werelden, maar tegenwoordig groeien ze meer en meer naar elkaar toe. Ommeslag: “De trend is om die twee werelden te integreren bij een dienstverlener, zodat je geïntegreerd facility management krijgt. Bedrijven hebben immers steeds meer een integrale, holistische visie op de werkplek. Bij hun interne functies zie je dat ook. Vroeger had je vaak een technical manager én een facility manager. Nu vallen die vaak samen.”
Facilitair management zorgt voor een schone, veilige en aangename werkplek, zegt Philippe van Hasselt van VINCI Facilities. Werknemers zijn bovendien gelukkiger én productiever in een werkomgeving waar het aangenaam toeven is dan in een kantoor waar alles een boeltje is. “Op die manier wordt het ook een wapen in de war for talent”, zegt hij. “De functionele invulling van een kantoor is trouwens ook helemaal anders dan vroeger en Covid-19 heeft dat nog in een stroomversnelling gebracht. Veel bedrijven worstelen daar nog mee: hoeveel vierkante meter moeten ze nu voorzien? Hoe moet hun gebouw ingericht worden? Waar moet wat komen? Ook daar kan een facilitair specialist advies en begeleiding bieden.”
Een gespecialiseerde facility manager ontzorgt: je hebt één factuur en één aanspreekpunt.- Philippe van Hasselt, VINCI Facilities
Bepaalde aspecten van facilitair management worden al lang door bedrijven uitbesteed, zoals de schoonmaak. “Alleen zie je dan dat dat niet goed opgevolgd wordt, omdat iedereen met zijn eigen taken bezig is”, zegt van Hasselt. “Zeker bij kmo’s is dat zo. Verschillende aspecten zitten vaak ook bij verschillende partijen: schoonmaak bij bedrijf A, catering bij B en beveiliging bij C, waardoor alles onoverzichtelijk is. Een gespecialiseerde facility manager ontzorgt dat allemaal: je hebt één factuur en één aanspreekpunt. Of nu je wc verstopt is of de airco niet meer werkt, je moet maar één iemand bellen.”
Net zoals veel andere branches gaat ook het facilitair management vandaag door een stevige digitaliseringsgolf. “De toekomst is aan de smart buildings”, zegt Ommeslag. “Sensoren worden alomtegenwoordig. We zetten bijvoorbeeld sensoren die de temperatuur en de luchtvochtigheid meten en zo automatisch de verwarming regelen. Of we gaan na welke ruimtes in het gebouw echt benut worden, zodat alleen die plekken gepoetst worden. Tegenwoordig gebruiken we zelfs AI-modellen om bijvoorbeeld te voorspellen hoeveel volk op een bepaalde dag komt werken, zodat het bedrijfsrestaurant niet te weinig, maar ook niet te veel voorraad inslaat.”
Dat alles betekent dat het profiel van de werknemers in de facilitaire sector zelf ook verandert. “Klopt, ook wij zoeken volop naar dataspecialisten”, lacht van Hasselt. “Maar vergis je niet hoor, puur technische profielen blijven ook nog altijd zeer gegeerd en zijn net zo moeilijk te vinden.”
Tot slot: hoe goed is facilitair management in België al ingeburgerd, vergeleken met onze buurlanden? “In Nederland, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk gaat het toch nog sneller dan bij ons”, zegt van Hasselt. “Dat heeft allicht met onze kmo-mentaliteit te maken: wat we zelf doen, doen we beter. Maar wat we wel zien, is dat als een bedrijf eenmaal met een facilitair specialist in zee gaat, het zo goed als nooit nog de stap terug zet.”
Wouter Ommeslag (directeur Facilicom Solutions): “Onderneem nu actie om de werkplek postcorona vorm te geven. Begin met een doordacht plan, dat met een analyse start.”
Het nieuwe normaal, het nieuwe werken, de Green Deal, digitalisering… What’s in a name en wat houdt futureproof facility management volgens de belfa platinum partners in? Een gesprek met Bart Mariman (chief commercial officer ISS), Wouter Ommeslag (directeur Facilicom Solutions), Pieter Debree (commercial director Compass Group) en Bernard De Cannière (CEO Vinçotte).
Welke innovaties moeten bedrijven in het oog houden?
Experience management
Bart Mariman (chief commercial officer ISS): “Vernieuwingen situeren zich zowel op het vlak van producten als van diensten. Volgens mij zit de grootste verandering in het feit dat we van facility management naar experience management moeten evolueren. Dit wint door corona nog meer aan belang. Wij spreken over places that give. Niettegenstaande ik geloof in thuiswerken, denk ik niet dat generatie Y staat te springen om hun carrière uit te bouwen vanuit hun living. Ze willen er terug invliegen en naar kantoor komen om te ontmoeten, te brainstormen en creatief te zijn. Die omgevingen moeten gestimuleerd worden. Wij worden meer en meer een B2C-bedrijf. Naar mijn mening moeten we vooral op de eindgebruiker focussen, zeker in de war for talent. De voeling met het bedrijf en de sociale cohesie is zeer belangrijk. We ondersteunen bedrijven daarin.”
Workplace as a service
Wouter Ommeslag (directeur Facilicom Solutions): “Het stijgend belang van thuiswerken en flexplekken houdt twee vragen in voor de facility manager: hoeveel kantooroppervlakte heb ik nodig en hoe gaan we die inrichten? Ik denk dat het aantal m² met 10 à 15% zal verminderen, maar het kantoor is een blijver. De informele Zoomgesprekken kunnen het koffiemachinemoment niet vervangen. Mensen hebben er nood aan om elkaar te ontmoeten, te innoveren, te brainstormen. De ontmoetingsfunctie neemt meer ruimte in beslag dan het geconcentreerd werken. De multidisciplinariteit zal alsmaar stijgen. Samen moeten we tot oplossingen komen. Er zullen minder concentratiewerkplekken zijn, maar ze zullen meer oppervlakte in beslag nemen door de veiligheids- en hygiënemaatregelen. Workplace as a service is de toekomst. Men verwacht veel van de werkplek. De workplace zal gezellig en gezond zijn en bijdragen aan de werknemer, of ze zal niet zijn. Ik denk onder andere aan haast hotelachtige cleaning, gezonde voeding, een goed binnenklimaat, ergonomie en security. Maar ook zaken die inspelen op de work-life balance zullen gefaciliteerd worden: een carwash, pakketjesdienst, strijkservice, foodwalls, voedingsapps enzoverder. Hospitality is de key driver om de work-life integration te realiseren.”
Retail en take-away
Pieter Debree (commercial director Compass Group): “Digitalisering zet zijn belangrijke rol verder, zeker op het vlak van catering. Door middel van digitalisatie en AI kunnen we optimaal omgaan met personeelskosten en efficiënter inzetten op personeel. Ik denk aan de volledige automatisatie van kassa’s. Gebouwgebruikers kunnen via een app de menu’s raadplegen, bestellen enzoverder. Wat we ook merken is dat de ruimte een andere insteek krijgt en efficiënter ingevuld wordt. Catering maakt daar een onderdeel van uit en wordt aangepast aan de noden. Een logisch gevolg van het feit dat men nog 2 à 3 dagen naar het kantoor komt. We moeten het klassieke cateringverhaal in de bediendenomgeving volgens mij achter ons laten en bijna vanuit een retail-shopverhaal vertrekken, dat zich in snel tempo doorzet. We focussen meer op retail en take-away. Zo hebben we een assortiment van 15 salades en 20 warme gerechten in house ontwikkeld.”
Digitalisering, duurzaamheid & mobiliteit
Bernard De Cannière (CEO Vinçotte): “Bovenop de impact van het coronavirus op de gebouwen en de manier van werken stelt zich de vraag of het bestaande HVAC-systeem geen virusverspreider is? En of alle anti-COVID-maatregelen voldoende gerespecteerd worden? We ontwikkelden binnen deze context nieuwe opleidingen en het ‘Covid Safe Zone’-label, dat reeds aan een dertigtal bedrijven werd toegekend. Voorts zien we dat digitalisering, naast duurzaamheid en mobiliteit (zie verder, nvdr), alsmaar verder doordringt. Inzake BIM lanceerden we de opleiding ISO 19650 en het certificaat Bimproof Validated by Vinçotte. En alle activa die door ons worden gecontroleerd kunnen getagd worden met een Digi-Tag, waardoor ze vlot te consulteren zijn. Het nieuw AREI brengt tot slot ook heel wat veranderingen met zich mee.”
Meten is weten. Hoe kunnen facility managers slim omgaan met data?
Systemen verbinden
Wouter Ommeslag: “Het loopt zo geen vaart als we denken. Corona heeft ook een economische impact. Het is voor sommige bedrijven niet evident om te investeren in digitalisering. De aandacht voor de luchtkwaliteit kwam door corona en de verplichte maatregelen wel plots in een stroomversnelling, net als de aanwezigheids- en activiteitregistratie. Het is belangrijk om goed na te denken over wat databeheer precies inhoudt. Men voorziet vaak standalone oplossingen zoals een warmtebeeldcamera of een CO2-meter aan het onthaal, terwijl de efficiëntie van systemen verhoogt als ze met elkaar verbonden zijn.”
Inspelen op flexibiliteit en personeelsinzet
Pieter Debree: “Ik denk dat veel bedrijven daar momenteel nog mee worstelen. Voor ons is het belangrijk om de bezettingsgraad in een gebouw te kennen. Via data kunnen bedrijven inspelen op flexibiliteit en personeelsinzet. Data laten toe om veel sneller te schakelen, bijvoorbeeld omtrent flexwerken en cleaning. We merken dat bedrijven een overschot aan ruimte hebben. We evolueren meer en meer naar een multi-tenant omgeving. Het is binnen dat kader zeker van belang om data te genereren.”
De juiste conclusies trekken
Bernard De Cannière: “Meten vormt op zich geen probleem. De uitdaging zit in het trekken van conclusies. Dit vereist een voldoende grote hoeveelheid aan data en het gebruik van AI. Beide zijn moeilijk te verenigen in één onderneming. Daarom bundelen we momenteel onze gegevens van controles, waardoor we bijvoorbeeld preventieve controles en zelfs de levensduur van activa kunnen voorspellen. Dit brengt een reductie van onverwachte wachttijden en minder stress met zich mee.”
In kaart brengen, sturen & optimaliseren
Bart Mariman: “De adoptiesnelheid omtrent IoT is tamelijk laag. Velen zien IoT initieel als een kostenbesparing. Dat is een misvatting. Het vergt een behoorlijke investering, maar op termijn zal men er de vruchten van plukken. IoT past perfect in experience facility management en zal een toegevoegde waarde zijn. Hoe zullen we mensen ontvangen? Wat doen we met de catering, een van de grote vraagstukken momenteel? We zien ook meer en meer multi-tenant gebouwen. IoT kan een grote rol spelen om dit alles in kaart te brengen, te sturen en te optimaliseren. Wij rollen nu ons nieuwste systeem uit met een app voor de eindgebruiker.”
Wat is de impact van de Green Deal op de FM-wereld en hoe spelen jullie hierop in?
Duurzaamheidsmanager
Pieter Debree: “Wij zijn in de Green Deal gestapt. Het is wel spijtig dat er regionaal aparte certificeringen zijn, die volgens mij dezelfde doelstelling hebben. We hebben vorig jaar een duurzaamheidsmanager aangeworven. Zo focussen we op single use plastics via een catalogus die alle alternatieve mogelijkheden bundelt voor onze klanten. Een tweede prioriteit is alles dat te maken heeft met waste beheer. Via software meten en beheren we het afvalbeheer op onze units.”
Wakker schudden
Bart Mariman: “Misschien is de Green Deal nog niet ambitieus genoeg om de doelstellingen tegen de deadline te bereiken. Ik ben voor de Green Deal, maar geen fan van subsidies omdat dat misbruik en inefficiënties met zich meebrengt. Ik denk eerder aan een regelgevend kader en de voorbeeldfunctie van de overheid, zoals het ZIN-gebouw aan het Noordstation. Het is noodzakelijk om wakker te schudden, zeker gezien de nieuwe jongeren die op de markt komen en die we willen aantrekken via de CSR-doelstellingen. Dit kan voor een dynamiek zorgen.”
Infrastructuur en capaciteit
Bernard De Cannière: “De evoluties op het vlak van mobiliteit en duurzaamheid hebben een grote impact op facility management. Zal er bijvoorbeeld voldoende laadinfrastructuur en netcapaciteit zijn? Wij hebben ons aanbod inzake duurzaamheid; zoals de validering van de labels CO2 Neutral en Plastic Neutral, de controle van zonnepanelen en laadpalen; gevoelig uitgebreid op vraag van onze klanten.”
In actie schieten
Wouter Ommeslag: “De Green Deal heeft een enorme impact op het werk van de facility manager. Duurzaamheid heeft onder meer een invloed op catering: het verpakkingsmateriaal, aanbod, lokaal kopen, plantaardige alternatieven enzoverder. Maar ik denk ook aan mobiliteit. Facility managers moeten er nu voor zorgen dat er laadpalen zijn en het elektriciteitsnet conform is. Hetzelfde met gebouwbeheersystemen die à jour moeten zijn: luchtkwaliteit, verwarming, koeling en dergelijke meer. Het is hoogtijd om in actie te schieten.”
Welke tip hebben jullie voor facility managers?
“Schakel expertise in”
Bernard De Cannière: “Doe een beroep op experts. Wij zijn meer dan een controle-organisme. Onze expertise omtrent inspectietechnologie en certificering maken van ons de ideale partner om bedrijven te begeleiden naar een zekere, efficiënte en duurzame 21ste eeuw. Onze digitalisering is erop gericht om het werk van de facility manager te vergemakkelijken. In ons Business Unit Building is een team ter beschikking dat gespecialiseerd is in gebouwbeer en samenwerkt met facility managers.”
“Opgelet voor overhaaste beslissingen”
Pieter Debree: “Neem jullie tijd om te kijken wat er effectief gebeurt vanaf september-oktober, met de bedoeling de juiste analyses te maken en patronen te herkennen. Dan kan het beheer hierop aangepast worden. Iedereen is vandaag op zoek. We weten niet wat er de komende maanden zal gebeuren. Wij en onze collega’s werken hard om post-corona oplossingen aan te bieden, maar ze moeten op de juiste manier geïntegreerd worden.”
“Samen met HR strategieën uitwerken”
Bart Mariman: “Facility managers zijn niet meer enkel verantwoordelijk voor de kost per m², maar ook voor de war far talent, duurzaamheid, wellbeing enzoverder. People make places and places make people. Het is belangrijk om samen met HR strategieën uit te werken. Wij helpen bedrijven met onze curated experience strategy. Onze boodschap is: laat ons samen naar het C-level stappen en kijken wat we kunnen veranderen om jullie vooruit te helpen. Dit gaat veel verder dan de pure functionele zaken binnen het bedrijf.”
“Starten met een doordacht plan”
Wouter Ommeslag: “Onderneem nu actie om de werkplek postcorona vorm te geven. Begin met een doordacht plan, dat met een analyse start. Wat hebben we voor ogen? Hoeveel m² hebben we? Hoe willen we die inrichten? Dit hangt vast met de missie en visie van de organisatie. Die transitie werkt enkel mits een goede voorbereiding en veel aandacht voor change management. Ik denk dat het heel belangrijk is om dat als een totaalproject op te nemen met de diverse afdelingen, niet in het minst HR. Het heeft geen zin om het aantal m² aan te passen als de catering, hospitality en vooral de toekomstige eindgebruikers niet betrokken worden. Wij maken samen met de klant een plan op. We meten en integreren vervolgens alle antwoorden in één globaal plan.”
Bedrijven werken aan een terugkeer van hun medewerkers naar kantoor. Daarover blijven veel onzekerheden bestaan, zodat de managers aan deze rondetafel niet van plan zijn om strakke regels op te leggen. Ze geven medewerkers en teams veel ruimte om onderling afspraken te maken.
IMPACT VAN DE CRISIS
Tino Gabriel (AZ Groeninge): In ons ziekenhuis AZ Groeninge waren tijdens de eerste uitbraak ook de administratieve medewerkers actief aan het werk in de andere afdelingen om meer handen aan het bed te krijgen. Pas na enige tijd begonnen we dan thuis te werken. Dat vroeg heel wat inspanningen, onder meer op het vlak van IT.
Inge Corne (Vandemoortele): Vandemoortele was tijdens de crisis volledig operationeel als essentieel bedrijf in de voedingssector. In de kantoren kenden we al veel thuiswerk, dus dat ging vlot. Maar in de fabrieken hebben we toch grote inspanningen moeten leveren om de arbeiders veilig te laten werken. Naast de extra communicatie, het inzetten van beschermingsmateriaal ging het vooral om de organisatie van de ploegenwissel en veel extra communicatie en aandacht voor welzijn. Maar nu kijken we uit naar de heropening van de kantoren met ballonnen en een feestelijk ontbijt.
Geert Peeters (Greenyard): Die situatie en de aanpak ervan lijkt heel erg op de onze. Bij Greenyard zijn we erg tevreden over de manier waarop de lockdown veel zaken efficiënter heeft gemaakt. Digitale vergaderingen gaan sneller. We deden ook geen zakenreizen meer en toch hebben we onze turnaround gerealiseerd. We vragen ons nu af of we niet een aantal managers kunnen aanwerven die vanuit Latijns-Amerika werken.
FEESTELIJK HERINTREDE
Wouter Ommeslag (Facilicom): Er heerst nu een terug naar school gevoel in de bedrijven waar medewerkers na lange tijd weer op kantoor komen. Organisaties voorzien een feestelijke herintrede. Ook bij Facilicom heerst er een positieve spanning.
Stijn Dieusaert (Melexis): Dat klopt wel, maar ik denk dat de overheid net nu een goed moment zag om de regels losser te maken, met het idee dat de vakantie begint en er hoe dan ook minder mensen komen werken. Voor Melexis zal de echte test komen in september wanneer we in grotere aantallen samen naar kantoor zullen gaan.
Yves Demaeght (KPMG): We hebben in het voorbije jaar de adviezen en richtlijnen vanwege de overheid steeds op de voet gevolgd en dus zijn de beperkingen nu grotendeels teruggeschroefd, maar er blijft een impact. De sanitaire maatregelen zoals afstand houden, verplichten ons om de bezetting in de kantoren met 50% te beperken.
Anne De Backer (Pfizer): Ik denk ook dat we het pas in september echt zullen weten. Want het is moeilijk om een coherent beleid uit te werken omdat medewerkers erg verschillend reageren op het vooruitzicht om weer naar kantoor te komen. Want wat gaan ze daar doen? Alleen vergaderen? Dat vooruitzicht vinden een aantal mensen echt niet aantrekkelijk. Zij willen misschien net een rustige plek om te kunnen werken omdat ze die thuis niet hebben. Anderen zullen net liever naar kantoor komen, als de collega’s er ook zijn. Wij hebben al nu gecommuniceerd dat wij maximum drie dagen per week telewerk gaan toelaten in plaats van twee. Maar Pfizer is van plan om de medewerkers en de teams zelf te laten beslissen hoe ze het werk organiseren binnen het kader van deze policy. We willen hen ook aanmoedigen om andere manieren van werken uit te proberen. Daarbij zullen we er alles aan doen zodat het voor medewerkers wel aantrekkelijk is om naar kantoor te komen.
Yves Demaeght: We geven ons management en medewerkers de nodige autonomie om onder elkaar werkbare afspraken te maken. Hierin is het kantoor als samenwerkingsplekerg belangrijk. Het is in ieder geval zo dat een groot deel van onze medewerkers het gewend zijn om op verplaatsing te werken en maar op onregelmatige basis naar kantoor komt. “Nomaden” als ze zijn, hebben ze het voorbije jaar al vooral thuisgewerkt, ook omdat onze klanten een omslag hebben gemaakt naar samenwerking op afstand.
Stijn Dieusaert: Melexis wil het zoals Pfizer aanpakken door werken op het kantoor zo aantrekkelijk mogelijk te maken. Het moet een levende locatie zijn, een vibrant workplace. Medewerkers krijgen dus zeer veel vrijheid en verantwoordelijkheid om dit zelf in te vullen. Daarbij rekenen we wel op empathie voor elkaar. We moeten ons telkens afvragen: waar kan ik vandaag het beste werken voor mezelf, mijn collega’s én voor het bedrijf.
Tino Gabriel: Wij zijn tot het besef gekomen dat regels invoeren het ons erg lastig zal maken. De medewerkers en de teams moeten het onder elkaar afspreken en op een organische manier een regeling uitwerken. Dat vraagt ook flexibiliteit van de medewerkers.
Geert Peeters: Bij de opening van de kantoren zullen we in ieder geval geen strakke regels opleggen, maar we streven wel naar een combinatie van thuiswerk met nuttige contacten op kantoor. Straks zullen we ook weer gaan reizen, maar op een andere manier. Als we een buitenlandse vestiging bezoeken moet er een strakke agenda zijn met een fabrieksbezoek en veel contact met lokale medewerkers.
Wouter Ommeslag (Facilicom): Ik denk toch dat het noodzakelijk is om minstens een aantal afspraken te maken over de bereikbaarheid van de mensen. Collega’s, klanten en leveranciers zullen contact willen opnemen.
Inge Corne: Bij Vandemoortele gaan we ook voor het hybride model waarbij medewerkers zelf kiezen of ze thuis of op kantoor werken, afhankelijk van de agenda. Sommigen hebben het echt nodig om thuis weg te zijn. Tegelijk voorzien we begeleiding van de managers om hierover goede afspraken te maken met hun team. Van het bedrijf uit willen we wel stimuleren om vaak naar kantoor te komen.
Stijn Dieusaert: Maar een creatieve samenwerking ontstaat vaak door toevallige combinaties van mensen en ideeën. Dat toeval treedt op door onverwachte contacten en die heb je veel minder als je thuiswerkt. Bij Melexis willen we dat toeval dus organiseren. We noemen het structured serendipity.
Anne De Backer: Wij moeten daarbij wel waakzaam zijn voor een mogelijk onevenwicht in de informatiestroom voor thuiswerkers en collega’s die vaak op kantoor zijn. In het algemeen, zullen wij ervoor moeten zorgen dat iedereen hetzelfde gevoel van inclusiviteit heeft.
Zal uw bedrijf opteren voor minder kantooroppervlakte?
Yves Demaeght: Door een flexibele invulling van werken op kantoor, thuis en bij de klant willen onze groei realiseren binnen de beschikbare kantoorruimte.
Anne De Backer: Bij Pfizer hadden we al minder desks dan collega’s. En die zijn maar voor de helft bezet. Rekening houdend met de toename van het telewerken, is er dus een mogelijkheid om dit te herbekijken. Ook dit zullen wij doen met de input van de medewerkers.
Inge Corne: We zijn voor de crisis in ons nieuw gebouw ingetrokken. Bij de bouw hadden we al rekening gehouden met een vermindering van de vierkante meters met twintig procent en een new way of working. We hebben de ruimte dan ook anders ingericht, met meer plekken voor communicatie en connectie. Onze beste ontmoetingsplek ligt centraal, het atrium met een eigen bakkerij en keuken.
Wouter Ommeslag: Maar die ontmoetingsruimte nemen dan weer meer ruimte in dan werkplekken. Dat compenseert elkaar gedeeltelijk.
Stijn Dieusaert: Ik stel vast dat er veel onzekerheid blijft bestaan op allerlei vlakken. Als we ingrepen doen in de kantoorruimte, dan willen we ook zeker zijn dat we ze kunnen terugdraaien als het niet goed uitpakt.
Catering en diensten
Wouter Ommeslag: Een bedrijfskeuken heeft echt nood aan voldoende gebruikers om uit de kosten te geraken. Met het vele thuiswerk wordt dat steeds moeilijker. Ik zie dat bedrijven vaker kiezen voor geleverde maaltijden en snacks.
Anne De Backer: Ik denk toch dat een maaltijd aanbieden, zelf al is het maar een sandwich of een sla, de medewerkers ook veel tijd kan besparen. Ze moeten niet meer naar de winkel, niet koken… De kwaliteit van het aanbod is wel een key success factor. Maar het is dan inderdaad nodig dat voldoende mensen gebruik maken van het bedrijfsrestaurant.
Tino Gabriel: Klopt, maar een ziekenhuis heeft altijd een grootkeuken. Die verzorgt nu meer afhaalmaaltijden en dat werkt zeer goed.
Inge Corne: Onze keuken is essentieel voor onze medewerkers en binnen onze cultuur. Ook onze eigen producten zijn altijd beschikbaar. Daarnaast zetten we in op mobiliteit met onder andere poolfietsen en hersteldiensten.
Tino Gabriel: Dat aanbod wordt bij ons erg uitgebreid, met straks ook nog een was- en strijkdienst, naast een broodautomaat, fietsherstelling (in de eerste plaats om fietsen naar het werk aan te moedigen), en een kinderopvang aangepast aan ons ploegenschema.
De collegialiteit van de medewerkers is uiteindelijk het belangrijkste. En ik zie dat ze aandacht hebben voor elkaar én voor de belangen van de organisatie.
Geert Peeters: Een specifiek probleem tijdens de lockdown is de onboardingvan nieuwe medewerkers. Ik zie dat de teamleden erg bezorgd zijn over het welzijn van de nieuwkomers. Dat maakt soms het verschil bij aanwervingen.
Yves Demaeght: We hebben de voorbije jaren stevig geïnvesteerd in de upgrade van onze kantoren. Maar het gaat hem ons meer om connectie en verbondenheid dan kantoren! Zo organiseren we bijvoorbeeld straks een re-boarding voor de nieuwkomers van het voorbije jaar. We willen hen echt de kans geven om zich goed te integreren in het bedrijf.
Met HRmagazine XTRA kunnen organisaties hun standpunten, strategieën en oplossingen delen met de community van HRmagazine. De inhoud van HRmagazine XTRA valt buiten de verantwoordelijkheid van de redactie van HRmagazine.
