Source : Trends-Tendances

Anne-Sophie Chevalieræ

Louer temporairement une chambre avec accès commun aux commodités pour un loyer mensuel de maximum 250 euros ? C’est possible ! Le concept développé par Monoma a déjà fait ses preuves en France et aux Pays-Bas et la société entend bien l’exporter en Belgique.

En avril dernier, Monoma débarquait sur le marché belge avec pour mission d’apporter une solution en matière de logement dans notre pays où, comme ailleurs en Europe, l’offre locative est au plus bas et pèse lourdement sur les portefeuilles. “Notre objectif est de résoudre un double problème, à savoir le vide locatif qui engendre pas mal de problèmes et la pénurie d’espaces abordables, tant pour vivre que pour travailler. Et cela en proposant aux propriétaires une reconversion temporaire de leurs biens momentanément vacants”, explique Mathias Germeau, directeur commercial de Monoma Belgique.

Un vivier d’un million de m2

Le manque de logements temporaires est particulièrement criant à Bruxelles, alors que près de 1 million de mètres carrés de bureaux sont vides. Monoma y voit un vivier intéressant qu’il est dommage de ne pas exploiter, tant il permettrait de régler de nombreux problèmes, notamment en matière d’accueil des réfugiés. Mais pas que… La demande pour ce type de logements provisoires est énorme, “preuve en est avec les projets développés en France et aux Pays-Bas où le taux d’occupation est de 95%”, indique Wouter Ommeslag, COO de Mosaic World, le groupe néerlandais qui chapeaute Monoma Belgique.

Les montants demandés sont de l’ordre de 200 à 250 euros, soit deux à trois moindres que les tarifs en vigueur sur le marché résidentiel.

Et le public est large : qu’il s’agisse de jeunes diplômés qui cherchent du travail et ne savent pas encore dans quelle ville ils vont s’installer, de jeunes couples, de célibataires qui doivent vivre avec un budget limité, de personnes qui viennent de se séparer ou d’artistes qui ont besoin d’un studio ou d’un atelier rapidement. Il faut dire que les montants demandés sont attractifs. “Ils sont de l’ordre de 200 à 250 euros, soit deux à trois moindres que les tarifs en vigueur sur le marché résidentiel”, poursuit Mathias Germeau. “Toutefois, nous ne louons pas à des familles avec enfants, car elles ont besoin de stabilité. Nous proposons des contrats d’occupation temporaire, donc précaires, et le délai de préavis est particulièrement court, à savoir 4 semaines “, précise Wouter Ommeslag.

Monoma vise des bâtiments privés ou publics de grande taille.

Si Monoma Belgique gère actuellement quelques petits projets en Flandre, à savoir le domaine de Bellenhof ou encore quelques maisons à Zele et Brasschaat, la société vise pour son développement belge des bâtiments privés ou publics de plus grande taille, tels des immeubles de bureaux, des hôtels, des hôpitaux ou des maisons de repos. “Idéalement, nous recherchons des bâtiments qui sont encore en ordre, souligne Wouter Ommeslag. Il y a toujours des travaux à réaliser de toute façon : il faut vérifier la détection d’incendie, l’installation électrique, assurer la sécurité des utilisateurs, etc. Si de gros investissements sont nécessaires, nous devons nous assurer de pouvoir bénéficier d’une période de 4 à 6 ans pour gérer le bâtiment. Il est impossible, financièrement, de faire gros investissements en sachant qu’il faut libérer le bâtiment endéans les deux ans par exemple.”

Un cadre légal inexistant en Belgique

Mais la mission de Monoma Belgique sera longue et laborieuse, car aucun cadre légal n’existe en la matière dans notre pays. “Pour modifier l’affectation d’un bâtiment, il faut un permis, cela prend du temps, fait remarquer Mathias Germeau. Par ailleurs, si un promoteur nous confie son immeuble de bureaux pour du logement temporaire, une fois la réaffectation obtenue, il n’y a plus moyen d’en changer.” Compliqué certes, mais le groupe néerlandais Mosaic World, aujourd’hui actif dans neuf pays européens via cinq marques marques (B-right, Monoma, NewNewNew, Plaza et Watchtower Solutions), a de l’expérience en la matière. En près de 30 ans d’existence, il a géré au total plus de 100.000 espaces dans plus de 10.000 projets communautaires.

L’exemple à suivre de la France et des Pays-Bas

Mosaic World est parvenu à faire bouger les lignes chez nos voisins. “Cela a pris des années avant que nous parvenions à un cadre légal fort, reconnaît le COO. Mais désormais aux Pays-Bas et en France, grâce à la leegstandwet et la loi Elan, les cadres juridiques permettent sous certaines conditions de déroger temporairement aux lois d’urbanisme et en particulier à la reconversion des bâtiments. Ces expériences nous donnent confiance et nous sommes persuadés qu’elles vont inspirer les politiques en Belgique aussi.”

D’où l’appel de Monoma aux Régions qui sont compétentes en matière d’urbanisme, afin de permettre ce changement temporaire rapide d’affectation chez nous. “Ce serait un pas énorme, mais aussi parfaitement réaliste et réalisable, pour en finir avec des situations humainement dégradantes comme celle que connaissent les réfugiés qui squattent le bâtiment de la rue des Palais à Schaerbeek, et pour s’attaquer à la crise du logement, qui dure depuis des années”, conclut Mathias Germeau.

Des loyers de 200 à 300 euros par mois : comment l’occupation temporaire de logements bénéficie aux propriétaires et aux locataires

Libre Immo | Le dossier. Et si on participait à résorber la pénurie de logements en occupant temporairement les bureaux vides avec l’accord de leurs propriétaires? Le cadre légal est inexistant en Belgique, mais des pays voisins montrent l’exemple.

Plus d’un million de mètres carrés de bureaux sont inoccupés rien qu’à Bruxelles. Dans le résidentiel, il en serait de même de 15 000 à 30 000 logements. “En proposant d’occuper temporairement ces biens, nous cherchons à résoudre deux problèmes : le vide locatif et la pénurie d’espaces abordables, tant pour travailler que pour vivre”, explique Mathias Germeau, directeur commercial de Monoma Belgique. L’entreprise, filiale du groupe néerlandais Mosaic World, s’est lancée sur le marché belge il y a six mois et a repris certains des projets d’une autre société active sur ce segment, Camelot, dont les activités ont cessé. “Mais avec une autre approche. Monoma vise des projets de plus grande taille“, précise-t-il.

Les biens ciblés par l’entreprise peuvent être vides pour différentes raisons : attente d’un permis, succession, donation… “Les projets, quels qu’ils soient, peuvent prendre du temps“, constate Véronique Gérard, directrice adjointe de la Fédération bruxelloise unie pour le logement (FéBUL), qui pratique de l’occupation temporaire à finalité sociale, c’est-à-dire : pour un public précarisé. Elle cite notamment l’exemple de la rue du Progrès à Schaerbeek. “Près de la moitié de la rue, du côté du chemin de fer, a été rachetée par Infrabel pour l’élargissement des voies.

Les baux ont été transformés en conventions d’occupation temporaire pour leur permettre d’être rapidement rompues dès que les travaux débuteraient. Cela fait onze ans que ça dure…“

Accord du propriétaire

Pas question de squat, ici, mais bien d’occupation temporaire. La grande différence ? Cela se fait avec l’accord du propriétaire. “Notre souci est de chercher les meilleures solutions pour les propriétaires afin d’éviter que le bien ne se dégrade; qu’on y commette des vols; qu’il soit squatté, tagué, etc., souligne Mathias Germeau. C’est aussi un plus pour les voisins, les communes…“

Monoma s’occupe de la gestion du bien, de la recherche des locataires, etc., mais aussi de rendre les biens habitables, entre autres en transformant ceux qui ne sont pas affectés à du logement (installation de douches, d’une cuisine…). “Suivant les situations, c’est soit le propriétaire, soit nous qui nous chargeons d’investir dans ces transformations. Nous nous rémunérons sur les loyers“, précise Mathias Germeau. Ces loyers sont inférieurs à ceux qui seraient demandés pour des logements équivalents pourvus de baux classiques, puisqu’il s’agit de logements temporaires. De quoi répondre également à une demande pour des logements plus accessibles. En Belgique, les loyers collectés par Monoma sont compris entre 200 et 300

euros par mois. “En France, le loyer peut atteindre maximum 200 euros par mois. Aux Pays-Bas, il n’y a pas de montant déterminé mais, en règle générale, il ne dépasse pas un tiers du loyer pour un bien équivalent”, détaille Wouter Ommeslag, COO de Mosaic World.

Cadre légal inexistant

Si l’idée est pertinente, le problème réside dans le fait qu’il n’y a pas de cadre légal en Belgique. Dans aucune des trois Régions, plus précisément, puisque ce sont elles qui sont compétentes en matière de logement et d’urbanisme.

Deux situations peuvent se présenter. Dans le premier cas, le bâtiment vide est un immeuble de bureaux, un site industriel, une école… “Ce type de bâtiments ne convient pas pour l’instant à du logement temporaire car il faut prévoir une réaffectation en logement, une procédure qui prend du temps. Et du temps, on n’en a pas“, prévient Mathias Germeau. Dans le second cas, le bâtiment vide est déjà affecté à du logement. Même si la législation ne le prévoit pas, il est possible de l’occuper pour une courte durée moyennant une convention d’occupation temporaire.

“Cependant, le problème des mètres carrés vides est surtout criant pour les immeubles de bureaux souligne Wouter Ommeslag. De plus, si le principe d’une convention d’occupation à titre précaire ou temporaire existe, cette notion n’est pas définie légalement et repose actuellement sur la jurisprudence. Elle dépend donc de l’opinion individuelle des juges, ce qui n’offre aucune certitude. On pourrait imaginer qu’un juge requalifie la convention en bail classique, empêchant ainsi le propriétaire du bâtiment accueillant du logement temporaire de pouvoir disposer de son bien rapidement, une fois le permis attendu obtenu, par exemple.”

En Région bruxelloise, en 2014, a été introduite dans le code du logement la mission pour les sociétés de logement social de faire de l’occupation temporaire, à destination de tout public. “Dans ce cadre, une convention type a été rédigée par la SLRB, la Société du logement de la Région bruxelloise“, souligne Véronique Gérard. “Mais il n’y a pas de loi qui dit ce qu’elle doit inclure. Il s’agit, en fait, de contrats innommés.“

Des exemples en France et aux Pays-Bas

Pour les dirigeants de Monoma, les Régions devraient s’inspirer de ce qui se fait en France (Loi Elan) et aux Pays-Bas. En France, par exemple, il est possible de prévoir des logements temporaires dans des bureaux. De même, il existe des contrats à court terme pour les

immeubles résidentiels. Si on respecte certains critères, il n’est pas nécessaire de demander un permis, une autorisation du préfet suffit. “Et cela va très vite, avertit Wouter Ommeslag. Aux Pays-Bas, c’est encore plus simple. Il suffit d’informer la ville où se situe le bien. Elle peut contester le projet, bien sûr, mais dans 99 % des cas, elle ne le fait pas.” Présente dans neuf pays, Monoma travaille d’ailleurs souvent avec les villes et les communes. “Nous gérons depuis dix ans un bien de 55 000 m², propriété de la ville d’Amsterdam, en attendant que la ville décide de ce qu’elle va en faire. Nous y avons créé des espaces de travail et des logements.“

Le concept de logement temporaire mis en place par Monoma offre aussi une solution pour les sans-abris ou les sans-papiers. À Amersfoort, aux Pays-Bas, la société gère pour six ans un bien communal où ont été créés des espaces d’accueil pour des jeunes entre 22 et 27 ans, des réfugiés et des sans-abri. “Pour ces deux derniers publics, c’est la commune qui paie la note.

Aux Pays-Bas, actuellement, nous offrons des espaces pour plus de 2 000 réfugiés. Les communes sont demandeuses des solutions que nous proposons car le gouvernement leur impose de prévoir un certain nombre de places pour les réfugiés. En Belgique aussi, de nombreuses communes disposent de biens vides…“, remarque Wouter Ommeslag, dont l’entreprise n’a pour l’instant en portefeuille en Belgique que les biens repris à Camelot. Soit quelques maisons appartenant aux communes de Zele et Brasschaat, au Port d’Anvers, ainsi que le domaine Bellenhof à Brasschaat.

Vers un nouveau cadre légal ?

Pour faire bouger les choses chez nous, Mathias Germeau a déjà rencontré des membres du cabinet du ministre du Logement flamand Matthias Diependaele. “Je leur ai envoyé les textes des cadres légaux français et néerlandais. Je n’ai pas encore eu de réponse mais j’ai relevé un certain intérêt de leur part. La demande pour ce type de logements est importante. Nous avons bon espoir que le cadre légal se mette en place.” Du côté wallon, la définition d’un cadre légal dépend du “nombre de bâtiments susceptibles ou non d’être dédiés à du logement temporaire“, répond-on au cabinet du ministre du Logement, Christophe Collignon, précisant qu’il est surtout impératif “de régler les questions de salubrité et de sécurité“.

Solange Berger

JOHAN VAN GEYTE

Zowat twee jaar nadat hij in Antwerpen en Leuven nog met pek en veren werd overladen voor het verhuren van slecht uitgeruste, tijdelijke verblijfspanden wil Camelot, de Nederlandse beheerder van leegstaande pan- den, zich in België opnieuw op de kaart zetten. Dat gebeurt onder de nieuwe naam Monoma en met een nieuw management. Want de behoefte blijft bestaan.

Lege hotels, lege kloosters, lege schoolgebouwen, lege kantoorcomplexen,… “Het duurt vaak jaren vooraleer er met een herontwikkeling van die gebouwen gestart kan worden. Intussen staan deze panden te verkom- meren of lokken ze vandalen of krakers. Dan is het toch veel beter dan we er een tijdelijke nuttige invulling aan geven? Er zijn veel mensen op zoek naar een goedkope woon- of werkplek”, zegt Mathias Germeau van Monoma, onderdeel van het Nederlandse Mosaic World — het voormalige Camelot — dat de tijdelijke be- hoefte aan woon- en werkruimtes wil invullen.

Germeau: “We kijken naar panden die nog minstens zes maanden leegstaan. Daar kunnen we tijdelijke dou- ches en tijdelijke keukens in plaatsen. Vervolgens kunnen we ze aanbieden aan kandidaat-gebruikers. Dat gebeurt tegen een prijs die gemiddeld een derde van een vergelijkbare huurprijs is.”

Monoma — afkorting van Modern Nomads — mikt in de eerste plaats op jongeren die een tijdelijke werkplek willen. De standaard opzegtermijn voor de gebruikers is vier weken, al kan het ook anders zijn.

Moeilijke wetgeving

“In Nederland en Frankrijk is dit soort leegstandsbeheer al goed ingeburgerd, omdat er een aangepaste wet- geving is”, zegt operationeel directeur Wouter Ommeslag van moederbedrijf Mosaic World. “In België moe- ten we ons beroepen op een overeenkomst van precair gebruik of een bezetting ter bede, maar daarbij kun- nen we geen bestemmingswijziging doen. Een kantoorcomplex kunnen we hier bijvoorbeeld niet tijdelijk in- richten als een woonblok.”

Monoma zegt te mikken op complexen met meerdere eenheden en niet op losstaande woningen. “We willen een gemeenschapsgevoel tussen de gebruikers”, vervolgt Germeau. “En het biedt schaalvoordelen bij de in- stallatie van tijdelijke douches en keukens.”

Voor Monoma moet het een nieuwe start zijn in ons land. Enkele jaren geleden beheerde het reeds enkele leegstaande complexen in Antwerpen en Leuven, maar de kwaliteit van de ruimtes die werden aangeboden bleek ondermaats. “Er zijn toen inderdaad een aantal zaken fout gelopen. Maar de mensen die erbij betrok- ken waren, zijn intussen opgestapt of ontslagen”, besluit Ommeslag. (JVG)

Het Nederlandse Monoma bemiddelt voor de bewoning of de herbestemming van panden die tijdelijk leegstaan. Het is nu ook actief in België. Maar de Belgische wet is minder soepel dan in Nederland en Frankrijk om leegstand tegen te gaan.

“In Brussel staat 1 miljoen vierkante meter kantoren leeg”, stelt Mathias Germeau, de commercieel directeur voor België van de Nederlandse vastgoedbemiddelaar Monoma. “Dat leidt lokaal tot stadskankers, vandalisme en onveiligheid. Wij willen die ruimte ter beschikking te stellen, bijvoorbeeld voor tijdelijke huisvesting. Op onze thuisbasis in Nederland dragen we ons steentje bij aan de vluchtelingenproblematiek, door asielzoekers op te vangen in voormalige kantoorprojecten die we tijdelijk hebben omgebouwd tot appartementen. Dat kunnen we ook in België. Alleen laat de wet ons niet toe om kantoor-, hotel- of zorgruimte tijdelijk als woningen te herbestemmen.”

“In Brussel staat 1 miljoen vierkante meter kantoren leeg”, stelt Mathias Germeau, de commercieel directeur voor België van de Nederlandse vastgoedbemiddelaar Monoma. “Dat leidt lokaal tot stadskankers, vandalisme en onveiligheid. Wij willen die ruimte ter beschikking te stellen, bijvoorbeeld voor tijdelijke huisvesting. Op onze thuisbasis in Nederland dragen we ons steentje bij aan de vluchtelingenproblematiek, door asielzoekers op te vangen in voormalige kantoorprojecten die we tijdelijk hebben omgebouwd tot appartementen. Dat kunnen we ook in België. Alleen laat de wet ons niet toe om kantoor-, hotel- of zorgruimte tijdelijk als woningen te herbestemmen.

“Modern Nomad Living is een onderdeel van Mosaic World, een Nederlandse vastgoedgroep die zich sinds 1993 specialiseert in tijdelijke woon-, werk- en soms winkelruimtes. De groep draait een omzet van 4 miljoen euro en stelt vandaag meer dan 100.000 ruimtes te beschikking in 10.000 projecten. Monoma beheert ruim 1 miljoen vierkante meter vastgoed in Nederland, Frankrijk, Duitsland, Finland en Ierland. Sinds dit jaar is het ook actief in België, zij het op een beperkte schaal, zoals met een leegstaand hotel in Zele en een verlaten kasteel in Brasschaat. Monoma volgt daarmee zijn Nederlandse sectorgenoot Prevenda, die al langer in ons land actief is.In zijn portfolio telt Monoma kantoren, hotels, woon-zorgcentra, ziekenhuizen en internaten. Die zullen worden gerenoveerd of gesloopt, maar wachten op een definitieve projectbeslissing, vergunning of financiering. Om leegstand te vermijden stellen eigenaars dat vastgoed ter beschikking van Monoma. In een eerste fase zorgt het bedrijf voor de veiligheid en het doet de nodige werken om er ook woningen, kantoor- of opslagruimte te kunnen voorzien, zoals bescheiden appartementjes of ateliers. De gebruikers betalen een vergoeding van 150 tot 300 euro. Dat bedrag gaat meestal integraal naar Monoma. De eigenaar is echter gerustgesteld, omdat zijn pand veilig wordt bewaard en niet verkommert (ook omdat het verwarmd wordt). Bovendien vermijdt hij een leegstandsbelasting.Enkele voorbeelden. In de regio-Parijs huisvest Monoma in een voormalige kantoorblok twintig pandjes tegen 200 tot 250 euro. Dat is een vijfde van de normale prijs.

In Amersfoort heeft de gemeente voor een van haar eigen te herbestemmen kantoorgebouwen een contract met Monoma gesloten. Dat stelt voor een periode van zes jaar 120 panden ter beschikking voor startende bedrijven, vluchtelingen en daklozen. In heel Nederland heeft het 150 panden, waarin onder meer 2.000 Oekraïense vluchtelingen huizen. Het heeft een lijst van 200 kunstenaars die een atelier zoeken. Ook stichtingen, verenigingen en caritatieve organisaties vinden een locatie via Monoma.Momenteel praat Monoma met het Brussels Gewest over de omvorming van een kantoorgebouw van een hoofdstedelijke vastgoedontwikkelaar tot woonruimte. Die zou niet vallen onder de huurwet, met zijn vaste huur- en opzeggingstermijnen. Wel wordt de ruimte ter beschikking gesteld aan “gebruikers” (geen huurders dus) onder de formule van de “bezetting ter bede”. Daarbij verleent een partij het recht aan een andere om tegen een vergoeding een onroerend goed tijdelijk te gebruiken. “De invulling van die constructie verschilt van vredegerecht tot vredegerecht, maar laat ons contractueel toch toe in België actief te zijn”, aldus Germeau.

Juridisch wringt echter een ander schoentje. De regels van de ruimtelijke ordening staan niet toe dat een pand dat leegstaat tijdelijk wordt gebruikt als woning, als die ruimte een andere bestemming heeft. “Een hotel móét worden gebruikt als hotel en een woon-zorgcentrum mag alleen worden bewoond door hulpbehoevende personen”, schetst Germeau. “Gewone bewoning is hier verboden. Pas na een vrij lang herbestemmingstraject kan dat wel, maar daar heeft de eigenaar vaak de tijd niet voor.”In Nederland en Frankrijk wordt die materie sinds 2018 geregeld door de Leegstandwet en de loi Elan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique). Monoma voert gesprekken met de Vlaamse regering om te bekijken of de regels van de ruimtelijke ordening kunnen worden aangepast om tijdelijke woonruimte te creëren. “Elke leegstaande vierkante meter is een verloren vierkante meter”, betoogt Wouter Ommeslag, de operationeel directeur van Mosaic World. “Ruimte is een schaars goed. Wij kunnen het aanbod opdrijven en de behoefte aan huisvesting helpen lenigen. Wij kunnen reëel bijdragen aan de problematiek van hulpbehoevenden, daklozen of asielzoekers, die een dak onder hun hoofd vragen. Maar dan moet de wet veranderen.” H.B.